太政規〔2013〕號
為深入貫徹落實科學發展觀,進一步提升我市土地資源優化配置和建設用地節約集約利用水平,拓展建設用地新空間,保障產業項目建設,促進我市工業經濟轉型升級,根據國務院《關于促進節約集約用地的通知》(國發〔2008〕3號)和國土資源部《關于大力推進節約集約用地制度建設的意見》(國土資發〔2012〕47號),以及省、蘇州市有關文件精神,結合我市實際,對加快盤活閑置土地、推進低效利用建設用地二次開發工作,提出如下實施意見。
一、總體思路和基本原則
(一)總體思路
堅持科學發展觀,以法律為依據、行政推動為手段,促使閑置和低效利用的建設用地得到充分利用,土地利用結構更趨優化,土地資源配置更趨合理,先進制造業、新興產業、高新技術產業和現代服務業用地占比進一步提升,全市經濟社會可持續發展能力得到切實增強。
(二)基本原則
1.統籌規劃,有序推進。統籌經濟社會發展和資源環境保護,依據太倉市城市總體規劃、土地利用總體規劃和產業發展規劃等,按年度目標任務有序推進。
2.政府引導,市場運作。發揮政府職能,充分調動建設用地原使用權人及相關權利人的積極性,按市場化運作機制規范運作,實現多方共贏,確保土地資產保值、增值。
3.明晰產權,保障權益。正確把握盤活閑置土地和推進低效利用建設用地二次開發中的土地處置政策。調查摸清低效利用建設用地現狀,做好確權登記工作,做到產權明晰。正確處理二次開發過程中的經濟、法律關系,切實保障土地權利人的合法權益。
4.節約集約,提高效率。通過市場化運作,強化市場配置資源,促進土地高效利用。嚴格土地使用標準,提高土地使用強度,強化土地資源、資產、資本“三位一體”管理,促進土地利用綜合效益的最大化。
二、適用范圍和處置方式
(一)適用范圍
1.閑置土地主要指:
(1)國有建設用地使用權人,已超過國有建設用地使用權有償使用合同或劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿1年未動工的國有建設用地;
(2)已動工開發但建設面積不足應開發建設用地總面積的三分之一或者已投資額占總投資額不足25%,中止開發建設滿1年的國有建設用地。
表1.各鎮(區)閑置工業用地情況表

2.低效利用建設用地主要指:
(1)因企業自身原因無法按合同約定進行建設利用的工業用地;
(2)近兩年年均銷售收入5000萬元以下、畝年均銷售收入不足250萬元的工業企業用地。對近兩年年均銷售收入雖然超過5000萬元、但土地利用和綜合產出效率低下的工業企業用地,如鎮(區)有意向,也可納入清理范圍,享受相關政策;
(3)國家《產業結構調整指導目錄》和《外商投資產業目錄》規定的禁止類、淘汰類產業使用的工業用地;
(4)不符合安全生產和環保要求的工業用地。
表2.各鎮(區)低效利用工業用地企業情況表

經過調查,截止2012年12月31日,排查出全市共有閑置工業用地22宗,面積2147.76畝;共有低效利用工業用地企業696家,涉及土地面積15827.61畝。
(二)處置方式
1.閑置土地的處置。
各地、各有關部門要按照國土資源部令第53號《閑置土地處置辦法》的有關規定,推進閑置土地處置工作。
(1)對企業自身原因造成項目不按時開工的,并經認定為未動工開發滿2年的閑置土地,或辦理限期建設手續后又不履行的,由國土資源部門立案,調查取證,認定事實,各鎮(區)予以配合,報經市政府撤銷原土地批準文件,終止土地出讓合同,注銷土地登記,無償收回土地使用權,并通知市發改、住建等部門撤銷相關批準文件。閑置滿1年不滿2年的,按出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。土地閑置費納入市財政專戶管理,市與鎮(區)分成比例與滯納金分成比例一致。
(2)對非企業自身原因造成不按時開工的,當地政府應盡快幫助企業解決相關問題。如確實無法解決的,報市人民政府批準后,可以協議收回國有土地使用權,并作適當補償。補償方案報市人民政府批準后實施。
2.低效利用建設用地的處置。
(1)協商回購。對企業依法取得國有土地使用權后,因項目、資金、預期效益等原因,無法按照土地出讓合同和投資約定開發的用地,或雖然企業已經投產但產出水平偏低的土地,可采取協商方式有償回購土地使用權,由鎮(區)與用地單位簽訂土地回購補償協議,補償款由鎮(區)負責解決。對上述企業用地實施的回購價格依據,以工業用地最低保護價為基準,結合考慮土地前期開發及項目建設投入實際情況,由專業中介機構評估后確認。協商回購工作中涉及的相關稅費可予以減免。
(2)推進節約集約利用。鼓勵鎮(區)進行適度的高標準廠房開發建設。在符合規劃、環保、消防、安全和不改變用途的前提下,鼓勵企業利用存量工業用地建設高標準廠房,對現有工業用地提高土地利用率和增加容積率的,不再補繳土地出讓價款。建設高標準廠房的城市基礎設施配套費按項目容積率實行差別征收。企業入駐高標準廠房,要求獲得產權的,在報市人民政府批準同意后,允許將對應房產、國有建設用地使用權分割轉讓給入駐企業,但不得改變功能和土地用途。
(3)退二進三。城鎮規劃控制區域內、結合城鎮總體規劃的調整擬規劃為第三產業的工業企業,由市政府收回后根據計劃安排,通過土地市場按招拍掛方式出讓供地。
(4)加強對外區域合作。通過開展區域合作,充分利用蘇北等地工業園、開發區載體,實現異地合作共建、產業梯度轉移,切實解決生產力布局與外延空間問題,為實施轉產轉移的企業尋找發展出路。
(5)鼓勵企業自主兼并重組。鼓勵和引導有實力的企業利用技術、管理、資本、市場及品牌等方面的優勢,對產品附加值不高且自身缺乏改造提升能力的企業或經營管理不善而陷入困境難于自救的企業,實施兼并重組,推進產業轉型升級。
三、計劃進度
通過開展調查研究,以單位工業企業用地近兩年(2011年~2012年)畝年均銷售收入、上繳稅收為基準,確定全市低效利用建設用地。力爭用三年時間,全市盤活閑置、低效利用工業用地不少于6000畝。
表3.2013~2015年各鎮(區)盤活閑置低效利用建設用地
計劃進度

四、考核獎勵
全市土地出讓收入按2%計提土地節約集約專項資金,專項用于閑置土地盤活、低效利用建設用地二次開發的獎補。土地節約集約利用所獲收益的30%注入專項資金。同時利用收購的各類土地,通過各種渠道擴大專項資金規模。
(一)將盤活閑置低效利用建設用地納入區鎮科學發展觀綜合考評體系,分值為20分。以定量考核為主,分解區鎮年度計劃目標。考評按目標完成率計分,加分不超過10分,減分不超過6分。
(二)鎮(區)盤活低效利用建設用地后,用于發展先進制造業的,市財政給予鎮(區)10萬元/畝的補貼。為了鼓勵各鎮(區)盤活存量工業用地,提高工作積極性,各鎮(區)與回購企業在完成簽訂關停退協議、拆除地上物及其附屬物、注銷土地證等環節,經市國土局、財政局認定后,市財政將補貼資金的50%先撥付給各鎮(區),另外50%待先進制造業項目開工建設后,經市經信委、財政局認定后,再撥付給各鎮(區)。
(三)每年度由市盤活閑置土地、推進低效利用建設用地二次開發工作領導小組按照存量土地盤活利用、新供用地土地投入產出、高標準廠房建設等相關指標對鎮(區)進行綜合考核,對綜合評定高于全市平均水平的予以表彰獎勵。
五、組織保障
成立市盤活閑置土地、推進低效利用建設用地二次開發工作領導小組,由市政府主要領導任組長、分管領導任副組長,市發改、經信、科技、監察、財政、國土、住建、環保、安監、統計、國稅、地稅、工商、質監、供電公司、消防等部門為成員單位。領導小組負責制定全市盤活閑置土地、推進低效利用建設用地二次開發的規劃方案,完善相關政策,協調決定重大事宜。領導小組下設辦公室,辦公室設在市國土資源局,具體負責制定實施計劃、考核意見,協調日常工作事宜。市國土、環保、安監、住建、國稅、地稅、工商、人社、質監、供電公司等部門依據有關法律法規全力配合鎮(區)做好相關工作。各鎮(區)要成立相應領導機構,負責本鎮(區)內盤活閑置土地、推進低效利用建設用地二次開發的相關組織領導工作。
六、其他事項
(一)各鎮(區)要建立工業用地動態數據庫,對轄區內工業企業的用地規模、銷售、利稅和固定資產投入等土地投入產出情況進行全面調查統計,并于每年2月底前將上年度情況分別報市國土局、經信委、統計局。
(二)鎮(區)在盤活低效利用建設用地后發展先進制造業項目的,在開工建設后2年內未能竣工投產的,經市經信委、財政局認定后,市財政將收回該地塊補貼資金的50%。
(三)市國土局、經信委、財政局等部門將定期、不定期對盤活閑置低效利用建設用地情況現場督查,及時通報情況。如發現有弄虛作假騙取財政補貼的,將追究相關人員的責任,并追回市財政的所有補貼資金。
(四)如遇其他特殊項目,視項目的重要程度采取“一事一議”方式處理。
(五)本實施意見在執行過程中遇到的具體問題由市經信委、國土局、財政局負責解釋。
七、本意見自2013年1月1日起實施。