太倉廠房網報道：物業管理行業是一個新興的、發展的、具有豐富內涵的領域。我國物業管理經過20年的探索和實踐，從無到有，從小到大，其巨大的社會效益、環境效益、經濟效益、強大的生命力和廣闊的發展前景，已充分顯示出來，在城市管理和兩個文明建設中的作用也日益顯著。目前，全國物業管理企業已逾2萬家，物業管理從業人員達200多萬人，管理物業類型已涉及到住宅、寫字樓、商場、工業廠房、社會后勤物業等各類物業，管理物業面積已有數百億平方米，物業管理已形成了龐大的市場基礎，物業管理的市場化也逐步在啟動。在我國物業管理行業發展的20年中，積累了很多值得深思和總結的成功經驗與不足的教訓，在理論和實踐上都有許多問題值得深入探討。 
     工業園區的物業管理是全方位、多層次的管理。首先要確立“以人為本、用戶至上”的經營思想,即以人為服務主體,進一步深層次地研究服務主體的構成，再根據企業不同層次的生活和生產需求,確定物業管理工作內容、服務標準以及管理目標，從而逐步形成一個不斷完善的社區化服務體系，使工業園區的物業管理工作不斷提高，以適應形勢的需要。
     目前，我國工業園區的物業管理存在有很多問題。從宏觀上講，國家物業管理的立法過多地針對住宅小區，工業園區的物業管理立法還不很完善；工業園區物業管理的市場化程度不高，專業性的物業管理企業較少。從微觀上講，工業園區的設計不很完善，配套設施不很齊全，業主及物業管理企業對前期介入的重視程度不夠。因此，建立社區化的工業園區勢在必行。
     社區的概念是經過一個個階段逐步演繹過來的，人們開始以群居的形式居住在一個大區域內，形成諸多大型居住區，從解決簡單的居住問題到滿足各種需求。“宅者，人之本，人因宅而立，宅因人而存，人宅相扶，通感天地”。這本是《黃帝宅經》中的一句話，但它辨證地道出了居住形態發展史中人與住宅關系的一種概括。
工業園區的主要功能是滿足企業的生產需要，但我們不能忽視生產需要必須以滿足生活需要為前提。也就是說，我們應該為企業的生產需要進行必要的生活設施配套，建立社區化的工業園區。

一、工業園區物業管理的現狀分析
1、工業園區的概念
工業園區指由政府規劃建設的，供水、供電、供氣、通訊、道路、倉儲及其它配套設施齊全、布局合理且能夠滿足從事一般工業生產和科學實驗需要的標準性建筑物或建筑物群體。
2、工業園區物業管理的現狀
（1）工業園區物業管理立法不完善
隨著城市建設突飛猛進的發展，城鎮居民生活設施的改善，成片的住宅小區、公寓、寫字樓、商廈、工業園區的建成，房屋售后物業管理也越來越重要。社會化、專業化的物業管理是改革開放過程中出現的新生事物，由于缺乏相應的物業管理法律規范，致使物業管理過程中產生的大量糾紛得不到及時解決。我國自1994年以來，就開始了物業管理的立法工作，并已基本形成體系。
但是到目前為止，還沒有一部權威性很強的法律，或者說，還沒有一部全國人大制定并通過的物業管理專門法律。而且法規大多數都是針對一般物業管理而言的，要么過于原則，對物業管理市場只是泛泛而談；要么根本不涉及物業管理市場問題。那么，物業管理市場整體管理、物業管理市場招投標及管理、物業管理市場需求主體及管理、物業管理市場運行秩序的管理等，都還沒有制定相應的法律法規，沒能用明確的法律法規來規范。
而且，就一般物業管理法律法規來說，也存在著明顯的不全面、不嚴密、不具體、不夠協調的缺陷。例如，對物業管理市場中最主要的權利主體——物業的產權人、使用人的法律地位、權利義務，所有的法律法規都沒有做出非常具體、明確、便于操作的規定。又如，對于發生了市場糾紛，比如業主欠繳費用，規定的也很含糊，只是說物業管理公司有追償的權利，但對于如何追償，追償不到怎么辦？再如，業主高空拋物，把下面的車輛砸壞或人砸傷，應該由誰來賠償？小偷偷業主的錢、財、物，應該由誰承擔責任等等，都沒有具體的規定或說明，使得實際工作中面臨有法不能依的尷尬局面。
作為物業公司催不到費用，只好采取停水停電的辦法，這是違法行為，那么違反哪一條法律法規，也不是很明確。如業主的車輛被盜，也只是說物業公司要承擔一定的責任，但如

何承擔責任，在什么情況下應該承擔，什么情況下不承擔，也沒有明確法律法規。雖然可以按照停車發票作為保管合同法來推定承擔責任，那么物業公司在停車卡上寫明只提供車輛使用場地，車輛的損壞和被盜物業公司一概不賠償，那又該怎么辦。公共專用基金誰來支付這筆款項呢？到目前為止，還沒有一家開發商向住宅管理部門劃撥這筆款項，即使開發商有這種想法，也不知道把這筆款項劃撥到什么地方。
我們應當承認，物業管理企業的某些職能與政府的某些職能存在重疊和交叉，特別是在居住環境、清潔衛生、消防治安、公共綠化、公用設施、道路養護等方面。由于二者地位和作用不同，所代表的利益不完全相同、工作的出發點不同，可能會在工作中引發各種沖突。對此除了及時溝通、消除誤解外，還需要法律上確定二者各自職責范圍及其在相關領域的配合機制。
對于工業園區物業管理來講，我國的立法更是相對滯后。至今，尚無一部關于工業園區物業管理的法律法規。在司法實踐中，涉及工業園區的物業管理大多參照住宅小區的法律規范執行。此外，由于對工業園區物業管理中遇到的相關法律理論問題研究不夠深入，導致在工業園區物業管理中產生的許多法律糾紛難以處理。
（2）工業園區的市場化程度不高
目前，全國物業管理市場處于一種一觸即發的狀態。這種市場化的導火索一旦點燃，整個物管市場則會烽煙四起。我們可以預測，未來3-5年是中國物業管理市場的“戰國時代”。到2010年末，全國性的物業管理品牌格局將基本形成，屆時，一個企業再想進入物管市場，分得一杯羹，困難更大，為時已晚。所以，對一個物管企業而言，目前是搶占物管市場的最佳良機。
當前獲得物業管理市場的方式主要有如下三種：
   ① 通過公開招投標占領市場
這種方式就是通過公開招投標的方式獲得物業管理權。這是物業管理市場化最根本的方式。但目前通過公開招投標方式獲得物業管理權的物業比較少，在整個物業管理市場所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業。
   ② 通過協議招標方式占領市場
這種方式就是通過協議招標的方式獲得物業管理權。一般是較優秀物業的開發商邀請一些知名品牌的物業管理公司進行管理。目前，在物業管理市場上，這種方式比較常見，而且項目數目較多。
   ③ 通過自建自管方式擁有市場
這種情況就是房地產開發商將所開發的物業委托給下屬的物業管理公司進行管理。這是目前非常普遍的一種現象。這種管理方式影響了物業管理的市場化進程。
由于工業園區的物業管理費定價較低，業主或物業使用人的經濟承受能力有限、管理難度大等，對市場化的物業管理企業吸引力較小，這類物業的市場化程度不高，一般由政府指定或開發商自建的物業管理企業進行管理。 
    （3）規劃布局不夠合理，房屋設計的使用功能不夠全面
從目前來看，無論是經國務院批準設立的國家級開發區，還是經省、市人民政府批準設立的省、市級開發區，雖然都是按照全面規劃、因地制宜、綜合開發、配套建設的方針建設工業園區的，但大量的工業廠房從設計上就沒有全面考慮房屋的使用功能，規劃布局也不夠合理。比如，許多標準廠房的衛生間很少，且分布不合理，導致入駐企業員工入廁難，這樣一來，就大大增加了物業管理的難度，致使我們的物業管理員成了“消防隊員”，處處救火。 （4）工業園區的配套設施不夠完善
我國的開發區大都建在遠離市區或在市區的邊緣，地理位置雖然優越，但基礎設施、配套設施不夠完善。無論是以高新技術為主的高新技術開發區，以工業為主的工業開發區，還是以金融商貿為主的金融商貿開發區，其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、宿舍、賓館、酒店、商店、醫院、學校等基礎設施、配套設施都不很完善。
3、工業園區物業管理的發展狀況
  （1）我國物業管理行業發展狀況
現階段，中國物業管理行業尚未真正形成規范化、產業化、市場化的發展格局，除深圳、上海、北京等城市物業管理市場相對成熟之外，全國大部份地區物業管理處于起步階段，市場化程度偏低。從物業管理行業發展程度已達到一定水平的深圳市來看，目前仍存在著以下問題：
  ① 以數量型為行業發展的主要特征造成企業數量多、分布廣、規模小、規模效益差、發展后勁不足等問題，以2000年末的統計資料為例，全市擁有1100家大小規模不一的物業管理企業，正式注冊的僅500家，按2000年全市物業開發量約800萬平方米計算，1100家物業管理企業平均分配不足1萬平方米。
  ② 企業發展趨同化、企業運作方法雷同，低水平、重復性的產業隊伍大量涌現，從而形成管理手段落后，管理水平參差不一，產品（服務）結構不合理，低檔次產品（服務）多，企業運營成本居高不下，市場競爭力差的局面。
  ③ 由于物業管理行業普遍存在低水平重復建設的現象，大量小而全的物業管理企業勢必造成資源配置不合理、資源浪費的嚴重后果：一方面“五臟俱全”的機構使人力、物力、財力浪費極大，企業成本增加；另一方面形成各類工程技術人員工作量極不飽和，復雜的現代化設施、設備出現的重大技術問題仍需依賴專業公司；同時，庫存備用材料、低耗物料又占用企業大量流動資金，造成流動資金沉淀。
僅以開發商項目支持為優勢，政府指導價為保護傘，以純粹的物業管理作為主業，運用“五臟俱全”的組織結構養活一大批從業員工的企業發展模式在一定程度上仍延續著計劃經濟體制下后勤管理方式，未從根本上改變計劃經濟體制給企業發展帶來的種種弊端，這種模式已經明顯不能適應成熟的市場、變化的市場、競爭的市場的發展需求。
從全國范圍的行業發展現狀來看，觀念落后、法制不健全已成為嚴重制約全行業整體規范發展的關鍵因素，而國有物業管理企業存在體制改革和產權制度改革方向不明確的問題則嚴重阻礙了企業的市場化發展進程。
   （2）工業園區物業管理發展狀況
從國內市場來看，隨著我國城鎮化步伐的加快，工業園區的建設不斷加強，工業園區的物業管理市場也日趨發展成熟，政府及開發商在行業競爭中所充當的角色將順應市場變化而逐漸改變，政府在行業競爭中所起的調控作用也將隨著市場的規范發展而逐步淡化，工業園區的物業管理正逐步向規范化、法治化邁進。
從國際市場來看，隨著我國加入WTO，大批國外物業管理企業的進駐給國內物業管理企業的發展帶來直接影響，使國內企業面臨巨大競爭壓力和沖擊。WTO帶來的是公平競爭的市場環境。如果說是機遇，對國內外企業是共同的機遇，因此必將出現“與狼共舞”的格局。工業園區的物業管理企業也將出現三個層面，一是國內企業與國外企業聯姻的合資控股企業出現；二是獨資的國外物業管理企業進軍中國，企業迎來“洋管家”；三是國內的物業管理企業走出國門，到異國它鄉為“老外”服務。

二、社區化工業園區的物業管理模式
1、工業園區物業管理基本思路
（1）樹立“以人為本、用戶至上”的服務思想
不可否認，“物業管理”這個新生事物曾一度被單純地看作是對不動產的管理、維護，這種機械地理解物業管理的認識至今還有影響。我們不否認對“物業”進行管理的重要性和必須性，但將物業工作面對的方方面面的服務對象看成一種管理主體以外的附屬物則是一個嚴重的誤區。
這個誤區將導致認識上的模糊從而形成工作上的無序狀態，接踵而來的便是物業人員強硬管理、業主被動接受；而業主不斷提出要求時，物業人員卻因此而應接不暇、手忙腳亂，工作量不斷增大，業主滿意率卻不斷降低的局面，究其原因是我們沒有抓住根本。
物業管理不僅是“物”的管理，更是人與人之間生動有機地交流聯系。物業管理離開了“人”這個服務主體，就像魚離開了水。高質量的物業管理工作永遠是心靈之間的溝通和理解，而不是人與物之間機械、缺乏活動的聯系。
因此，物業管理企業必須樹立“以人為本、用戶至上”的服務思想，盡心盡力為業主或物業使用人服務。
（2）確立工業園區物業管理的基本經營模式
工業園區的物業管理面對的是企業，如果服務質量不高，將影響政府的招商引資工作。因此，如何建立一種較為完善的管理模式，對工業園區的物業管理企業將是一項極為重要的課題。現有工業園區的物業管理模式主要有如下三種：
① 通過委托方式進行物業管理
這種管理方式是物業管理企業通過全委托方式接管物業。主要表現為：一是通過全委托方式接管上級開發商開發的物業，這就是自建自管模式；另一種方式就是通過全委托方式接管別的開發商開發的物業。一般情況下，這種物業比較優秀，有一定的利潤空間。

② 通過顧問方式進行物業管理
這種管理方式就是一個物業管理企業不直接管理物業，而是為另外一個物業管理企業的物業管理活動提供顧問、咨詢。這種管理主要表現在：一是物業優秀，發展商不愿意全委；二是物業不是很好，顧問公司不愿意全委。
③ 通過合作方式進行物業管理
這種管理方式就是兩家物業公司通過股份制等方式進行合作管理。這種情況一般是：一是物業比較良好，有一定的贏利空間；二是兩家物業公司想通過合作方式將雙方的利益聯系起來，加強合作，減少風險。
（3）建立社區化的工業園區
社區化工業園區是指確立“以人為本，服務至上”的服務思想，在工業園區科學地設置各項基本功能，如社區活動中心（老年活動中心和青少年活動中心）、超市、銀行、郵政、衛生所、新華書店、菜場等，為入駐企業提供全方位、多功能、綜合性的物業服務。社區化工業園區的建立主要考慮以下因素：
    ① 確定人口適宜容量
一個工業園區的適宜人口是社會經濟發展水平、消費水平、自然資源和生態環境的函數,是滿足一定生存質量的前提下的合理人口規模。
    ② 充分考慮地域要素和社會心理要素
所謂地域要素，是指城市干道所分割或自然界限所包圍，具有生存發展的硬件設施、相對獨立和穩定的地域。工業園區一般是政府為發展地區經濟，對外招商引資而修建的，因此，必須充分考慮工業園區的地理位置、交通條件等因素。
所謂社會心理要素，是指群體對個體的行為產生決定性的影響，形成共同的生活方式、行為規范和心理取向。社區成員對本社區具有歸屬感，產生參與群體的集體意識和行為。工業園區雖然以生產為主，但我們仍然不能忽視企業的社會心理，不能脫離整個社會環境。
     ③ 研究工業園區內各入駐企業需求
不同的企業對工業園區的需求各不相同。在進行工業園區物業管理過程中不僅要考慮經濟上的合理性,還要考慮工業園區內各企業的不同需求，盡可能地滿足企業的合理要求，為政府的招商引資做出貢獻。 
     ④ 完善物業配套設施
由于當前工業園區的物業配套設施不全，給入駐企業的員工帶來了諸多不便。因此，必須加強工業園區的配套設施建設，建立職工宿舍、食堂、社區活動中心、超市、銀行、郵政、電信、衛生所、新華書店、菜場等，為入駐企業提供全方位、多功能、綜合性的物業服務。
     ⑤ 加強精神文明建設，建立工業園區的社區文化
工業園區無疑是物質文明建設的基地，但同樣要重視精神文明建設。我們應該倡導“文明家園,和睦共創”的社區精神,在園區內提倡“和睦相處，相敬如賓”、“溝通交流，相互支持”的好風尚,使企業與企業之間、個人與個人之間互通有無、和睦相處、互相幫助、共同發展，實現園區企業一家人的“大家庭”理念，創造一種特色的社區文化。
     隨著經濟的發展和社會的進步，工業園區的建設不斷增加，入駐企業對于生產、生活環境的需求也逐漸提高。企業已經不再僅僅滿足解決生產問題，逐漸開始關注建筑群體的人性化需求（如環境需求、運動需求、安全需求、購物需求等），要求改善生活質量。
物業管理行業是公認的微利行業，而物業管理企業追求的是效益的最大化。特別是進入WTO后，在物業管理費不能隨便地大幅提高的情況下，挖掘新的經濟增長點是唯一出路。要想生存與發展，企業就必須千方百計降低企業營運成本，千方百計提高服務質量，千方百計挖掘新的經濟增長點，在企業經營發展上以快取勝、以質取勝。工業園區社區化，不僅滿足了入駐企業的需要，而且為工業園區的物業管理企業創造了更多的經濟增長點。發展社區經濟，既可帶來經濟效益，又可方便業主或物業使用人，提高工業園區物業服務質量的滿意度。
工業園區社區化可以涉及的領域十分廣泛，市場前景十分廣闊。如社區教育業、社區文化娛樂業、社區商務服務、社區健康服務業、社區中介業、社區商業、社區餐飲業、社區汽車服務業以及其它連鎖店等。
    2、工業園區物業管理的特點及難點
（1）工業園區物業管理的特點
① 工業園區內標準廠房的產權形式多元化。② 大多數工人的素質較低。③ 廠房內的機械及藏量過多的貨物可能超出樓面結構的承載標準。④ 機器開動時震蕩噪音對環境產生磁擾。⑤ 升降機使用頻繁,損耗較大。⑥ 工業樓房老化磨損速度加快,保養維護費高。 ⑦ 廠房內存儲易燃物品及材料多,火警危險性高。 ⑧ 公用地方及走火通道經常堆放雜物。
（2）工業園區物業管理的難點
① 由于工業園區內標準廠房的多元性，加大了物業管理的難度。
② 險情。因使用頻繁或使用不當，造成房屋的損壞，以致帶來結構的變化，險情出現難以預料。而且，廠房設備損耗嚴重，保養，維修費用高昂。
③ 消防點多面廣。廠區內存儲的易燃易爆物品和有害的危險品，容易出現火警或險情，因電器安裝、機器的用電不當，也容易引起火災；另外廠區內的交通工具和人員多而雜，這給保衛工作帶來了難度。
④ 功能特殊。由于使用的特殊性難以保持整潔，污水不便處理。
     3、建立工業園區物業管理組織機構
工業園區的物業管理企業要組建相應的組織機構，實施規范化管理。
組織機構的職能有： ① 負責廠房區域內建筑物管理的日常事務； ② 統一對外聯系，協調落實街道辦事處交辦的社會任務；③ 協調各生產企業對共用部分的使用，維護綠化布局，督促衛生制度的落實； ④ 負責整體性設備及附屬設施，共用部位的管理，養護、維修工作，針對工作需要聘用維修人員，公共場地清掃人員、安全保衛人員； ⑤ 負責建立房屋修繕基金并設立專項賬目； ⑥ 制定有關具體管理規定，定期召開會議，檢查管理辦法的執行情況和工作進度。
     4、工業園區物業管理的前期介入
（1）從法律角度看物業管理前期介入
前期物業管理是指新建物業在業主委員會成立之前，由開發建設單位自行或者委托物業管理企業對新建物業實施的前期物業管理活動。由于前期物業管理過程中，物業管理企業大都是開發建設單位委托或選聘的，物業管理企業與業主之間沒有簽訂物業管理合同。同時，前期物業管理過程中業主對物業剛開始使用，物業管理的工作任務相對較多，業主與物業管理企業之間較容易產生糾紛。

物業管理糾紛產生后，業主最常采取的措施就是拒付物業管理費。物業管理企業因此受到損失也常見。物業管理關系是因物業管理合同而產生的法律關系，前期物業管理也不例外。實踐中，物業管理企業都以書面形式明確物業管理項目、內容、物業管理費計算標準和期限，從而明確物業管理企業的權利和義務。目前，因物業管理企業與不同的主體簽訂前期物業管理合同，從而使合同的形式多種多樣。無論何種形式的合同，物業管理企業的主要合同權利就是收取物業管理費。
（2）工業園區物業管理前期介入的重要性
盡管物業管理的諸多問題通常是在房屋使用過程中產生的，但究其根源卻往往可以追溯到開發項目的建設過程中，物業管理與開發項目生產使用周期前期階段的各種工作關系密切——開發項目的規劃、設計、施工乃至銷售等工作環節，在很大程度上決定著房屋投入使用后物業管理工作的難易及其工作量大小。 我前文所提到的工業園區物業管理中所遇到的種種難題，與物業管理企業前期介入沒能深入有很大關系。如果物業管理企業在立項決策、規劃設計、建筑施工、代理物業租售等各個階段能夠介入其中，不但能在接管物業后迅速投入到正常的運行狀態中，而且還能與水、電、氣、通訊、治安、環保等相關部門建立良好的工作關系，理順服務渠道。
     5、工業園區物業管理的接管與驗收
由于政府招商引資工作的需要，許多企業在進駐工業園區時尚未進行綜合的驗收與接管，給物業管理企業造成許多管理隱患。因此，在物業開發建設竣工驗收完畢，具備入住和接管條件時，物業管理企業應及時組建物業接管驗收小組對接管物業進行詳細的驗收。對于接管驗收出現問題的，物業管理企業應當積極協助接管驗收小組同發展商或業主進行協商，迅速解決相關問題。
物業管理企業接管后，應立即同供電局、自來水公司、燃氣公司、供暖公司、郵局進行聯系協調，以確保工業園區的正常供電、供水、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯系，解決工業園區的治安等問題；同銀行聯系，解決工業園區各種費用的銀行代收代繳問題。 6、工業園區的日常物業管理
（1）房屋管理
工業園區內的廠房管理，主要是確保房屋結構完好和安全使用。因生產需要，企業對廠房做分隔改造或內部安裝機器設備時，不得超過樓面允許的荷載。施工前須與物業管理企業取得聯系并提供施工圖紙、經有關部門批準后才可以進行。因施工影響其他樓層時，需書面征詢涉及部位用戶的意見。
  （2）設備管理
為了保證工業園區各企業生產的正常進行，必須對工業園區的一些主要的設備進行重點管理，如載貨電梯的管理、工業供水供電管理、變電房的管理等。同時，公共管網對整個工廠的正常運作事關重大，其護維修養護十分重要，如電話線、污水管等的維修養護工作等。因此，必須加強對重點設備和公共設施及公共管網的管理：
  ① 載貨電梯的管理。電梯是現代工業廠房中最常用的、使用最頻繁的運輸設備，保證電梯的正常運行，對保障所有企業的生產生活有重要作用。為了管好用好這些電梯，必須對電梯司機進行專門的培訓，并配備專業的維修技術人員，完全按照專業化的要求進行管理。為了更加有效的管理好電梯，物業管理人員應該參與電梯的選貨、訂貨、安裝、驗收及年檢等工作。
② 工業供水供電管理。工業用水用電不同于生活用水用電，其耗水量大、耗電量大，電容量也較之生活用電容量大一些，而且水電的終止對廠家造成的損失有時是難以估計的，因此，水和電的正常供應是工廠進行工業生產重要保障，對它們的管理是不容忽視的，為此，物業管理人員要做好工廠正常供水及供電的保障工作。同時，要加強對高壓變電房的管理，完全按照供電部門的安全操作規程進行管理，高配電值班室每天24小時要有人值班、節假日照常，保證電力供應。同時值班人員應根據用電情況適時地調節和補償功率因素，使電網保持在較為經濟的進行狀態，以降低電耗，節約能源。
 ③ 公共管網的維修養護。這方面的工作較為繁雜。比如污水管堵塞如不及時檢修，勢必影響工廠和工人的正常工作。因此，對公共管網的維修養護十分重要。
（3）消防管理
  ① 認真學習消防知識,熟悉并能正確使用各種消防設施和器材； ② 負責消防監控中心的日常值班。消防監控中心是接受火災報警、發出火災信號和安全疏散指令、控制消防水源、固定滅火、通風、空氣調節系統等設施機構,中心應實行24小時值班。要對整個工業園區進行消防監控,并做好值班記錄。值班人員要忠于職守,認真工作。對部門經理和公司負責人,應做好管理、指導、督促、檢查好工業園區內的消防工作,對有問題的及時進行整改。③ 嚴格貫徹、執行消防法規,落實各項防火安全制度和措施。專職消防人員必須每天巡視工業園區的每個角落,及時發現并消除火災隱患;定期對防火責任制、防火崗位責任制執行情況進行檢查,并進行匯報、交流、評比；定期對業主或物業使用人的生產場所進行防火制度執行情況檢查,阻止私自亂拉亂接電源,違反安全用電、用氣的不當行為。④ 負責工業園區內動用明火的批準和現場監護工作。⑤ 管理好工業園區內的各種消防設備、設施和器具,定期進行檢查、試驗、大修、更新,確保它們始終處于完好狀態。⑥ 組織消防宣傳教育,廣泛開展防火宣傳,動員和組織區內群眾接受教育,增強防火意識。宣傳方式可靈活多樣,生動活潑,可以發通告、貼廣告、出墻報,也可以觀看消防自救電視錄像。同時揭露批評違章違法行為,加強引導,培養建立全民的消防意識。抓好義務消防隊的培訓和演習,定期向業主或物業使用人傳授消防知識。⑦ 定期對工業園區內要害部位進行檢查是預防火災的一項基本措施。特別是要檢查各樓內的電器、電線、煤氣管道有無腐蝕、氧化等情況,防止線路短路或爆炸引起火災。 ⑧ 管理好消防監視中心的各種設備、設施,保障監視中心始終處于正常工作狀態。⑨ 發生火災時,協同公司、部門領導到場，現場指揮和撲救。⑩ 制止任何違反消防安全的行為和企圖。
 （4）綠化及清掃保潔管理
工業園區搞好綠化衛生管理工作，能夠為工人提供工作、生活、娛樂優美的環境，從而能讓工人工作時精神飽滿，心情舒暢，減少工傷事故的發生。因此同其他物業一樣，工業園區綠化衛生管理也很重要。當然，在具體管理上有些差異，如綠化方面應根據工業廠房生產特點種植一些能適合排除工廠異味和氣體的植物。衛生保潔工作也會因為工業生產的不同而有不同的要求。 由于工業廠房使用功能上的特殊性，有的廠房難以保持清潔，如重工業生產廠房。有的廠房要求清潔度相當高，甚至要求車間內一塵不染，如生產精密儀器儀表和食品加工的生產工廠的廠房，因此，對不同的工業廠房應有不同的衛生保潔制度和方法，對難以保持清潔的廠房，應勤清潔清掃清理。清潔要求高而嚴的廠房，平時要采取保護清潔的措施，如進入車間要嚴格管理，要更換衣服鞋子，帶好手套和帽子等。總之工業園區清潔難度大，但仍要設法做好，以保證生產順利進行。
   （5）安全防范管理
      ① 建立嚴格的值班守衛制度，對人員、產品的進出入都要進行嚴格認真的檢查登記； ② 無關人員不得進入廠房和倉庫的重地；③ 嚴格執行值班巡邏制度以及其他安全措施； ④ 嚴格執行兩人以上進入倉庫、鎖門等制度。 
     (6) 交通秩序和車輛管理
工業園區內單位多、人員多、貨物進出頻繁，車輛必然多。但由于建設或管理的疏忽，工業園區內的車輛管理還存在不少漏洞，給企業的生產和生活帶來諸多不便，甚至給業主或物業使用人的財產和生命造成一定的威脅。因此，物業管理企業要在工業園區內按照統一規劃、統籌安排、方便使用、便于管理、確保安全和有償使用的原則，將機動車和非機動車分成若干個停車區域，并設專人進行管理，確保車輛完好無損。
此外，還必須建立一套完善的停車場日常管理制度，確保工業園區良好的交通秩序。
 

三、未來工業園區物業管理的發展趨勢
     1、市場化
雖然物業管理是一種微利性行業，但較低的行業風險和較低的行業門檻仍會吸引大量資金和人才的進入。資本對利潤的追逐，加深了物業管理企業之間的競爭，必然會推動物業管理的市場化進程，促進物業管理品牌化格局的盡快形成。
一些物管企業通過市場獲得更多的物業，形成規模效益和品牌效應；另外一些物管企業可以通過兼并、聯合和重組等方式，形成規模化管理和企業集團，以增強企業的競爭力。通過市場洗禮，最終會形成少數品牌物管企業占據大部份物管市場份額，使物管行業的競爭門檻自動加高，行業的競爭更加激烈而且層次更高。這種狀況會使一般的企業不敢介入或者已經無法介入物管行業，行業發展的大局已定，行業間重新洗牌的可能性減少。
     2、經營化
21世紀，物業管理企業將要面對更為激烈的市場競爭所帶來的挑戰，而日新月異的高新科技也給企業帶來了前所未有的發展機遇。隨著社會進步和經濟發展的速度不斷加快，工業園區內企業的要求不斷提高，市場對工業園區的物業管理發展提出了更高的要求。工業園區的物業管理服務應由簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識密集型轉變，增強企業的市場競爭力。
因此，物業管理企業一方面要提高管理水平和服務質量，以優質的服務換取優價的回報，同時有效地降低成本。另一方面要結合企業的發展優勢，實現一業為主，多元經營的發展格局。在物業管理、物業經營、配套項目開發融為一體的同時，不斷拓展新的經營領域。積極參與、經營房地產行業相關領域的業務，如房地產項目的規劃、設計、銷售，投資業務的策劃；參與、經營與物業管理密切相關的行業，如物業租賃、商業服務、文化、教育、醫療衛生、建材、裝飾等，通過對管轄物業經營與管理的合力運行，開發物業的整體功能，提高物業的增值潛力，增強物業管理企業的發展后勁，實現企業規模效益。
     3、生態化
工業園區建設的基點是合理利用環境容量(環境承載力),這在物業管理“可持續發展”中顯得尤為重要。生態工業園區建設是按照生態學原理,以空間的合理利用為目標,以建立科學的人工化環境措施去協調人與人、人與環境的關系,協調工業園區內部結構與外部環境關系,使人類在空間的利用方式、程度、結構、功能等方面與自然生態系統相適應,為人類創造一個安全、清潔、美麗、舒適的生活、生產環境。它是在對工業園區環境質量變異規律深化認識的基礎上,有計劃、有系統、有組織地安排工業園區人類活動的強度、廣度和深度的行為。
     4、社區化
在現代社會，人類生活不再是追求絕對的獨立或者零散地分布，而是組成一定規模的生活或生產單位。社區本質上是由一定的人口因生活或生產在一起而形成的單位。由于共同生活或生產在一起，自然會產生各種矛盾，其可能產生于各自所有的建筑物利用問題，也可能產生于共用部分利用和維護問題，還可能產生于相鄰關系或共同居住關系。因此要建立一個物的利用和共同生活的秩序，而這種秩序建立不宜由政府直接參與形成。如今，以物業管理為紐帶建立最基礎的社會自治機制，是現代城市建設和社區建設的重要措施。
隨著工業園區建設的不斷發展，建立社區化的工業園區已成為一種必然趨勢。物業管理企業必須從園區綠化、景觀、文化設施、環境衛生等方面出發,構筑符合園區業主或物業使用人的大文化社區框架，逐步完善工業園區的安全防范系統、設備監控系統、資訊通訊系統，增大工業園區物業管理的科技含量，與社會同步。
首先,從工業園區內的環境出發,建造宜人宜園的綠化環境。抓好環境清潔、美觀和綠化養護,對于提高企業生產環境、生產質量和吸引新企業入園都將起到舉足輕重的作用。
其次,建立高品位的文化娛樂設施,有計劃地開展各項文化活動。可以在園區內建立種類全、品質高的文化娛樂設施,包括文化廣場、網球場、游泳池、多功能會議廳、保齡球館、培訓中心、娛樂中心等。每年還可以有計劃地開展高品位的文化藝術活動,如高新技術研討會、環園長跑、文化藝術節、讀書攝影詩歌競賽、保齡球挑戰賽、大型游園活動、每周一升國旗等等。 
     5、區域化
所謂工業園區物業管理區域化，就是按行政區域設定物業區實行物業管理，以工業園區規劃的自然區域為基礎，以有利生產、工作、方便生活和便于管理為原則，以提高工業園區整體管理水平為目的設定若干個物業區。應當肯定的說，工業園區按行政區域設定物業區實行物業管理具有以下幾個方面的好處：① 有利于提高工業園區的整體管理水平。工業園區物業管理的好差，不僅直接反映出工業園區的管理水平，而且直接影響政府對外開放和招商引資的環境。② 有利于物業管理企業實現規模效益。目前物業管理企業普遍存在著管理規模偏小，經濟效益差的問題，這一問題已嚴重制約了物業管理企業的發展。如果按行政區域設定物業區實行物業管理，管理規模相對按單體管理工業園區的規模，要大出若干倍，甚至上百倍，而管理人員相對增加的數量遠低于面積增加的數量，這樣物業管理就會實現規模效益，進而實現物業管理企業自我發展的良性循環。③ 有利于減輕業主或物業使用人的經濟負擔。按照行政區域設定物業區實行物業管理，由于規模大，物業管理的收費同單獨一個工業園區的管理成本相比會大幅度下降，其收費標準也將隨之降低，這樣自然可以減輕業主或物業使用人的經濟負擔。④ 有利于共用設備設施的統一維修養護。由于工業園區的建設是按照統一規劃進行的，許多大型設備設施和地下管網等都是區域共同使用。共同受益的。如果分割管理，不利于整體設備、設施維修、更新和改造，只有按行政區域設定物業區實行統一管理，才有利于設備、設施的維修和養護。⑤ 有利于創建文明城市、文明城區活動的開展。按照行政區域設定物業區實行物業管理，同現在按單獨工業園區實行物業管理相比，更有利于整個區域內的治安環境、衛生環境、綠化環境、生產、工作和生活環境的改善，更有利于創建文明城市、文明城區活動的開展。

四、完善社區化工業園區物業管理的措施
目前,我國涉及工業園區物業管理的立法相對滯后，政府管理體制尚未理順，市場覆蓋面太小,社會化程度較低，而且物業管理企業素質參差不齊,與社會有關方面的關系不很協調，工作范圍也不明確。如何完善社區化工業園區的物業管理，以適應社會現代化和文明程度的需要？這是我們不能回避的一個問題。我認為，工業園區的物業管理企業不能消極地等待和依靠開發商，必須審時度勢，正確對待現階段工業園區物業管理發展所面臨的問題，轉變、更新觀念，不斷超越自我。以下我提出幾條措施，與大家進行探討：
     1、以立法建立工業園區物業管理生存和發展的基礎
作為一種新興的管理行業，它首先需要的就是建章立制,做到有法可依,有章可循。在實踐中，我們嘗到了加強物業管理立法的甜頭。但是，物業管理中的法律法規還不完善，尤其涉及工業園區的物業管理更是少的可憐。
因此，只有在調查研究的基礎上，認真總結物業管理立法與執法的經驗教訓，及時對物業管理法律法規予以修正、補充和完善,形成與社會主義市場經濟相適應、與國際慣例相銜接、符合市場經濟和社會發展需要的法律體系，以適應物業管理市場發展形勢的迫切需要，規范物業管理市場，促進物業管理市場競爭，合理配置物業管理市場資源，提高物業管理服務的質量和水平，保護市場各方主體的正當權益，保證物業管理行業的健康發展。
     2、以資質管理規范工業園區物業管理服務行為
1996年開始，政府主管部門開始在物業管理行業推行資質證書管理制度，規定只有達到一定條件才能領取物業管理資質證書，只有具備資質證書才能從事物業管理，資質證書實行等級管理，直接與收費標準、管理資格、市場競爭掛鉤。通過資質證書管理制度，有效地促進了物業管理企業服務水平、隊伍素質、管理規模的不斷提高，有效地規范了物業管理企業的行為，保護了廣大消費者和行業的利益，推動了物業管理朝著規模化、集約化方向發展，為建立物業管理有序市場奠定了基礎。
      3、以招標促進工業園區物業管理市場競爭
目前，全國各地已形成了許多有較強市場意識的專業化物業管理企業，迫切希望擴大市場占有率，行業競爭日趨激烈。如果不能保證這種競爭始終處于有序、公平的狀態，就有可能造成不正當競爭的蔓延，發生暗箱操作，最終將不利于行業的健康發展。只有在公開、公平、公正的競爭機制影響下，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規模大、機制活的物業管理企業在市場競爭中憑借自身的優勢脫穎而出。
與其它行業一樣，物業管理的發展也需要一批優秀的企業盡快崛起，他們通過企業的不斷自我完善和創新，通過相互間的競爭和交流，最終將帶領行業內其它企業的共同進步和提高。而物業管理招投標的推行正為本行業內領導型企業的迅速成長提供了便利條件。政府主管部門又積極主動地加以指導監督，保障招標活動的公平、公開、公正，這些舉措，極大地促進了物業管理行業的市場化進程。 
       4、以物業考評促進工業園區物業管理水平的普遍提高
為全面提高行業的服務水平，政府主管部門每年度應舉行物業管理評優活動，把考評創優與企業等級、收費標準、市場競爭、物業品牌等緊密結合，調動物業管理企業的積極性。政府主管部門可從各物業管理公司嚴格挑選考評人員組成考評組，通過聽取匯報、查閱資料、現場考查、抽查人員、走訪業主或物業使用人等多種手段，對照考評標準和規范化服務的要求，認真細致地對參評單位管理服務中存在的問題進行總結、分析，幫助參評單位找出解決問題的對策，使參評單位的管理服務水平更上一層樓。通過考評，加強行業間的交流學習，提高行業的管理水平，促進企業的規范化管理，增強市場競爭力，為行業今后的發展培養鍛煉一大批年輕的、高素質的專業人才。 
       5、以物業協會充當政企溝通的橋梁全面推動行業發展
物業管理協會是物業管理行業的自律組織，她為提高物業管理整體發展水平、促進物業管理觀念深入民心做了大量工作。她極力宣傳行業理論與法規，搭建政企溝通橋梁，全力為會員單位排憂解難，解決諸如稅費、人才的培訓與交流、停車場丟車賠償、水電中間層的管理等問題。通過這些卓有成就的工作，物業管理協會維護了行業正當的權益，加強了行業內外交流，促進了行業理論的發展、推動了行業前進的步伐。
物業服務、管理工作在中國的產生有其深刻而廣泛的歷史背景，她的發展因地域而異、因事物而異、更因人而異。物業管理不是一個簡單的行業，她具有豐富的內涵。我們要立足于物業管理這個充滿生機的領域，努力塑造適應時代的人文氛圍，不斷促進朝陽產業的發展、進步。